购房按揭未办抵押登记是否影响合同效力

购房按揭未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向开发商购买商业楼，采用银行按揭方式支付部分房款。该公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定该公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按时放款，该公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款。银行催收无果，起诉到法院要求解除合同并收回欠款。

该公司则主张，按揭合同签订后没有到房产管理部门办理抵押登记，违反了当地政府的规定，因此合同无效。同时，该公司在签订按揭合同后，又将同一处房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记，认为银行不享有优先受偿权。

争议焦点

银行认为，按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，未办理抵押登记不影响合同效力。而该公司认为，根据武汉市的地方规定，未经抵押登记的抵押无效，银行无权主张优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，该公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院同时指出，该公司将同一房产抵押给另一信托公司的行为发生在本案按揭合同之后，且该抵押登记因房屋当时尚未竣工验收而无效，不影响银行的权益。

律师分析

第一，按揭与一般的财产抵押在法律性质上有所不同。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款，在房屋尚未取得产权证的情况下，无法办理传统的抵押登记。因此，不能简单套用一般抵押需登记才生效的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章或规范性文件不能作为认定合同无效的依据。本案中，武汉市的办法属于地方规定，不是法律或行政法规，法院未予采纳是正确的。

第三，购房人在办理按揭后，又将同一房产抵押给他人，属于重复抵押。如果后设立的抵押不符合法定条件（如房屋未竣工验收），或者后手明知或应知已有按揭担保，则后手难以取得优先受偿权。银行作为第一顺位的按揭权人，权益应当得到保护。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理预售商品房预告登记或抵押权预告登记，以明确权利顺位。即使暂时无法办理正式抵押登记，也不代表银行没有担保权利。在文山地区，类似纠纷中法院同样会保护银行的合法按揭权益，购房人不能以未办理登记为由拒绝还款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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