买房签了预售合同但没付款，算不算数
买房签了预售合同但没付款，算不算数
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了个“抵债协议”，说好把公司投资的一个商场项目里的几层楼给银行抵债。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，约定了房屋面积、价格和交付时间，但银行实际上没有付过一分钱。
几年后，开发商起诉到法院，说合同签了但银行没付款，要求解除合同。银行却拿出一张开发商出具的“收据”，声称已用贷款抵清了房款。开发商则反驳说，这张收据是欠债公司事后补办的，根本没有实际付款。
争议焦点
银行认为：双方签了预售合同，自己又用贷款抵债的方式付清了房款，开发商也开了收据，合同已经履行完毕。
开发商认为：银行从未实际支付购房款，那张收据是他人伪造的，不能证明付款事实，合同应当解除。
法院判决
法院最终支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。核心理由是：银行虽然拿出了收据，但无法提供相应的付款凭证，结合其他证据可以认定银行并未实际支付购房款。双方签订的预售合同名为买卖，实为以房抵债，银行不能以一份未实际履行的合同主张权利。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种完全不同的法律关系。前者是真实的房屋买卖，后者是用房屋来清偿已有债务。实践中，很多人把两者混为一谈，导致权利义务不清。本案中，银行和欠债公司先签了抵债协议，再和开发商签预售合同，法院认定这本质上是以房抵债，不是真实的商品房买卖。
第二，收据不等于付款凭证。在房屋买卖中，仅有开发商出具的收据，而没有银行转账记录、支票存根等实际付款证据，法院很难认定购房款已经支付。尤其当收据是在事后补开、又没有对应资金流水时，其证明力非常有限。
第三，合同是否实际履行，要看双方是否按约定完成了付款和交房义务。如果一方长期不付款，另一方也未催告或主张权利，合同可能因实际未履行而失去约束力。本案中，合同签订后数年没有任何实际履行行为，开发商起诉解除合同符合法律规定。
王德林律师提示：
购房时一定要保留好付款凭证，如银行转账记录、收据、合同等，不要仅凭一张收据就认为付款完成。如果遇到以房抵债的情况，建议咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。在文山地区，类似纠纷也时有发生，当事人应重视书面证据的保存，避免因证据不足而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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