未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司在签订合同时并未取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连土地原属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

法院查明，厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但深发公司自始至终未取得法定的预售许可手续。整个项目在土地、规划、建设等环节存在多次转让和手续不全的问题。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司认为：虽然手续有瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书予以追认，且双方已实际履行了部分合同义务，大厦也已开工建设，合同应当认定为有效，双方继续履行即可。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，深发公司与厚南公司之间存在合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，故认定双方合作建房合同有效。但对于深发公司与顺兴公司之间的商品房预售合同，法院认为深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的核心前提是开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益设置的强制性门槛，缺一不可。即使开发商事后补办手续或者得到土地权利人的追认，也不能弥补合同签订时即存在的根本性缺陷，合同自始无效。

第二，购房人在签订预售合同时，应当主动要求开发商出示上述证件原件。如果开发商以“正在办理”“很快下来”等理由搪塞，购房人就要高度警惕。本案中顺兴公司支付了5000万元巨款后才发现问题，维权成本极高，教训深刻。

第三，合同无效的法律后果是“返还财产”，即开发商应当返还全部购房款，并赔偿购房人因此遭受的利息损失。但如果购房人明知开发商无证仍签订合同，也可能被认定存在过错，从而承担部分损失。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，无论是购买新房还是二手房，务必核实开发商的“五证”是否齐全，尤其是国有土地使用证和商品房预售许可证。不要轻信口头承诺，更不要因为价格优惠就盲目付款。如果发现开发商无证销售，可以向当地住建部门投诉，或者及时委托律师通过法律途径主张合同无效、要求退款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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