如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款本息。双方签订协议，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行付款或交房。

2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。清远金融市场（后由人行清远支行承继）则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了收据。但省一建城建分公司认为收据是事后补办，实际没有付款。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未实际支付购房款，合同应解除。

人行清远支行主张：双方真实意思是以房抵债，贷款本息已转化为购房款，收据证明已付清楼款，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案实质是华泰公司以房产抵偿对清远金融市场的债务，而非真正的商品房买卖。清远金融市场并未实际向开发商支付购房款，收据仅是为完善抵债手续而补办。因此，双方之间成立的是以房抵债合同关系，而非商品房预售合同关系。法院驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，判断合同性质不能只看名称，要看双方真实意思和实际履行。本案中，双方先有债权债务关系，后约定以房抵债，再补签预售合同，核心是抵债而非买卖。

第二，开发商出具收据不等于实际收到房款。如果收据没有对应的银行流水或付款凭证，法院可能认定收据仅为形式，不能证明付款事实。

第三，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上不同。以房抵债合同更侧重于债务清偿，购房者不能主张开发商逾期交房等违约责任。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，签订合同时要明确是买卖还是抵债，并保留付款凭证、银行流水等实际履行证据。在文山地区处理此类纠纷时，建议先梳理清楚原始债权债务关系，再判断合同性质，避免混淆法律关系导致维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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