楼花按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

楼花按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋抵押给银行作为贷款担保。银行发放贷款后，中振公司仅偿还部分本息，剩余贷款逾期未还。

银行起诉要求解除合同，由中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，根据武汉市地方规定应属无效。同时，中振公司已将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，认为银行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应认定无效；且房屋已抵押给案外人并办理登记，银行无权主张优先受偿。银行则认为：合同系自愿签订，不违反国家法律，应当有效，中振公司逾期还款已构成违约。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款及银行优先受偿的判决。核心理由：按揭不同于一般财产抵押，未办理抵押登记不影响合同效力；中振公司事后将房屋抵押给案外人的行为发生在按揭合同之后，且该抵押未实际履行，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同存在区别。按揭是购房人以所购房屋权益作为担保，银行发放贷款的模式，不能简单套用一般抵押登记的规定。只要合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，就应认定有效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的直接依据。根据法律规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效，地方性规章不具备这一效力。

第三，购房人将同一房屋重复抵押，后设立的抵押如果未实际履行或不符合法定条件，不能对抗在先设立的按揭合同权利。购房人以此为由主张按揭合同无效，法院不予支持。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，应按时履行还款义务，避免因逾期导致合同解除和房屋被拍卖。开发商和银行也应在合同签订后及时办理相关登记手续，减少争议风险。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，明确合同效力和权利义务关系。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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