未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

深发公司是从原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）手中通过项目转让获得该大厦的开发权，但土地使用权一直在厚南公司名下，未办理变更登记。顺兴公司认为深发公司不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签预售合同应当认定无效。

深发公司及厚南公司主张：双方已经实际履行合同，厚南公司事后也出具了承诺书对销售行为予以认可，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，应予返还。最高人民法院二审认为，深发公司在签订商品房预售合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊销售方式，法律要求开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是保障购房人权益的底线。没有这些证照就卖房，合同在法律上无效。

第二，即使原土地使用权人后来出具承诺书认可销售行为，也不能弥补预售时缺少法定条件的根本缺陷。合同是否有效，要看签订时是否具备法定要件。

第三，购房人在付款前务必核实开发商的土地使用权证和预售许可证。如果开发商手续不全，一旦发生纠纷，购房人虽然可以要求退款，但可能面临资金被长期占用、难以追回的风险。

王德林律师提示：

购买期房时，一定要到当地房管部门查询项目的预售许可证和土地使用权信息。在文山地区，如果遇到开发商手续不全就要求付款的情况，建议先咨询专业律师再决定。不要轻信口头承诺，白纸黑字的证照才是保障。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市