城市道路能否随土地一同转让

城市道路能否随土地一同转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司后来拿着证去规划局审批时才发现，证上写的土地面积和实际能用的面积差了很大一截。原因在于，发展公司当初办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致证上标明的道路宽度和实际规划的道路宽度不一样。

更关键的是，这块地里包含了一段城市道路，面积有上千平方米。按照法律规定，城市道路属于市政设施，是不能拿来转让的。置地公司实际能用的土地比合同约定的少了近一半，于是要求发展公司退款赔偿，协商不成后起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用权证上写的面积和实际面积不符，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效，发展公司要退款赔偿。

法院判决

最高人民法院终审认定：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。置地公司实际使用的土地面积以规划部门确定的面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。发展公司将道路面积连同土地一并转让，这部分合同内容违反了强制性规定，依法应当认定无效。

第二，转让土地时提供的图纸必须经过规划部门审批，否则土地使用证上的面积可能和实际规划不符。本案中发展公司提供的位置图未经审批，导致后续一系列问题，法院认定其有过错并承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将合同"可履行部分"和"违法部分"分开处理，既维护了法律严肃性，也兼顾了交易稳定，这种处理方式在实务中值得参考。

王德林律师提示：

购买或转让土地前，一定要核实土地的实际规划情况，不能只看土地使用证上的数字。建议到当地规划部门查询土地的规划坐标图，确认道路、绿化等公共设施的面积是否被计入转让范围。在文山地区处理类似土地转让纠纷时，也应当注意审查土地是否包含市政设施，避免合同因违法而部分无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市