未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4亿多元。合同约定，必须经过土地所有人厚南公司盖章才能生效。顺兴公司先后付了5000万元购房款，但后来发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，也没有办妥土地转让手续。顺兴公司担心房子买得不合法，起诉要求确认合同无效并拿回5000万元购房款及利息。

原来，这块地是厚南公司1991年拿下的，后来厚南公司与凯鹏公司合作开发，又转让给深发公司。虽然厚南公司后来出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但土地证一直没变更到深发公司名下。深发公司甚至在1995年用厚南公司的土地证去银行抵押贷款1500万元。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备卖期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》缺少法定条件，应当无效。

深发公司认为：厚南公司已经出具承诺书认可销售行为，且双方实际履行了合同，顺兴公司还提出了设计修改意见，工程已经施工到正负零，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。没有这些证件的预售合同，一般认定为无效。

第二，合同约定必须经土地所有人盖章才生效，但厚南公司事后出具的承诺书并不能弥补深发公司没有预售许可证这个根本缺陷。法律对商品房预售有严格的行政管制，不是当事人自己约定就能绕开的。

第三，购房者付款后如果发现开发商证件不全，可以及时起诉要求确认合同无效并返还购房款。如果等到开发商资金链断裂、项目烂尾，购房款就很难拿回来了。

王德林律师提示：

买期房时，一定要先查验开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，有些购房者只看沙盘和样板间就急着交定金，等发现问题时开发商已经人去楼空。建议签约前到当地住建部门官网核实项目预售许可信息，或者委托律师做尽职调查，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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