商品房逾期交付能否解除合同
商品房逾期交付能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和部分购房款，并通过银行按揭贷款方式付清了全部款项。
但深业公司未能按合同约定的日期交付房屋。旅游公司认为对方违约，起诉到法院要求解除合同并返还购房款及利息。深业公司则辩称，延期交房是因为供电问题等不可控制的因素，符合合同约定的延期条件，请求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已构成违约，应当解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于合同约定的“非深业公司所能控制的事件”，交房期限应当顺延，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持了旅游公司的主张，判决解除合同。但最高人民法院二审认为，深业公司延期交房的理由部分成立，交房日期应顺延至正式供电之日。在旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，因此判决合同继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任，支付从合同原定交房日到实际供电日期间的利息损失。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。不是卖方一逾期交房，买方就可以立即解除合同。要看合同里有没有约定解除的期限和条件，比如本案约定逾期超过多少天才可以解除。条件未成就前，法院会倾向于维持合同效力。
第二，“不可控制的事件”不能随便认定。法院对延期交房的理由审查很严格，只有确实属于合同约定的不可抗力或第三方原因导致的延误，才可能获得法院认可。像供电问题这种涉及政府协调的事项，法院会结合证据判断是否属于可顺延的情形。
第三，即便合同继续履行，违约方也要赔偿。本案中深业公司虽然避免了合同被解除，但仍被判决赔偿逾期交房期间的利息损失。这提醒开发商，不能以为只要房子最后能交付就万事大吉。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读交房期限和解除合同的条款。如果开发商逾期交房，建议先收集延期原因的证据，再判断是否符合解除条件。在文山地区，类似纠纷中很多购房者因为不了解合同约定而错过了最佳维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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