未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也根据顺兴公司的要求对大厦设计进行了修改。

但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权人实际上是海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司则主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，对深发公司的销售行为予以认可，且双方已经实际履行了合同，因此合同应当有效。

法院判决

最高人民法院经审理认为，深发公司在与顺兴公司签订合同时，尚未取得该商品房项目的土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法定的前提条件。没有这两个证，开发商签订的预售合同在法律上是无效的。

第二，本案中虽然厚南公司事后出具了承诺书，但承诺书不能替代法定的行政审批手续。法律对商品房预售的资质要求是强制性的，不能通过事后追认来弥补。

第三，购房者在购买期房时，一定要核实开发商的"五证"是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，即便合同签了、钱付了，也可能面临合同无效、钱款难追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者购买商品房时务必查验开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，不要轻信开发商的口头承诺或事后补办的承诺书。如果发现开发商证件不全，建议及时咨询专业律师，避免遭受经济损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市