城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司从政府取得一块土地后，将其中一部分转让给海南置地公司。双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和实际面积对不上。
问题出在哪里呢？原来这块地西边和北边是城市主干道，规划要求道路宽度是30米，但土地证上标的是15米。这样一来，土地证上显示的面积就比实际可用的面积大得多。置地公司实际能用的土地只有约1.4万平方米，而土地证上写的是2万多平方米。置地公司要求补偿或退款，未果后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是以整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是政府土地部门的行为，公司没有过错，合同应有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证标明的面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应无效。
法院判决
一审法院认定合同部分有效、部分无效，判令发展公司返还多收的土地转让金，赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。最高人民法院二审维持了一审判决，认为：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积连同土地一起转让给置地公司是违法的；符合规划要求的土地部分可以认定有效，但道路面积部分的转让无效。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。开发商在转让土地时，不能把道路面积算进去卖给他人，否则这部分转让合同无效。
第二，土地转让时，转让方应当提供经过规划部门审批的坐标图，而不只是位置图。如果位置图未经规划审批，导致土地使用证面积与实际规划面积不符，转让方要承担主要责任。
第三，本案法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式。对于符合规划要求的土地部分，合同有效；对于违法的道路面积转让部分，合同无效，多收的钱要退还。这种处理方式既维护了法律禁止转让市政设施的规定，也保护了受让方的合理信赖利益。
王德林律师提示：
在文山地区购买或受让土地时，一定要先核实土地证上的面积是否和规划部门批准的面积一致，特别要注意道路、绿化等公共设施用地是否被算入转让面积。建议在签订土地转让合同前，委托专业律师审查土地证、规划许可证等文件，避免因面积不符引发纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市