商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司与华泰公司签订了一份抵债协议。华泰公司欠金融公司1.2亿多元贷款本息，双方约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼的商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与金融公司签订了商品房预售合同，合同价款也是1.185亿元港币。
但合同签订后，双方一直没有实际履行。金融公司拿出一张1996年的收据，声称已经用贷款抵付了全部购房款。开发商则否认收到任何款项，认为收据是事后补办的，于是起诉要求解除合同。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，金融公司没有实际支付购房款，应当解除合同。
金融公司主张：双方实际是以房抵债，贷款本息已经转化为购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案应当区分商品房预售合同和以房抵债合同两种不同性质的法律关系。虽然双方签订了形式上的预售合同，但从整体交易背景看，核心是抵债协议而非真实的房屋买卖。法院综合全案证据，最终认定双方之间成立的是以房抵债关系，驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。实践中，有些交易表面上是商品房买卖，实质是债务抵偿。法院会综合合同签订背景、当事人真实意思、履行情况等因素来判断真实法律关系。
第二，收据不等于付款。金融公司虽然持有收据，但该收据是事后补办，且没有对应的银行转账记录或现金流水，不能证明实际付款。在商品房买卖中，购房者应当保留真实的付款凭证。
第三，以房抵债需要满足特定条件。如果债权人和债务人约定以房产抵偿债务，最好在合同中明确约定抵债金额、房产信息、过户时间等关键内容，并及时办理过户登记，避免日后产生争议。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订合同时明确交易性质，是真实买卖还是以房抵债。如果是抵债，应当保留原始债权凭证，并及时办理房产过户。文山地区的朋友如有相关法律问题，可以携带合同和付款材料来所咨询。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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