未取得预售许可证的商品房预售合同无效

未取得预售许可证的商品房预售合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地的合法使用权人是一家叫厚南旅业的公司，深发公司虽然与厚南公司有合作建房协议，但并未办理土地使用权变更登记手续，也未取得商品房预售许可。顺兴公司正是抓住了这一点，主张合同因违反法律强制性规定而无效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定无效，深发公司应返还已付的5000万元购房款及利息。

深发公司抗辩：虽然手续不全，但双方已经实际履行合同，且厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，或者至少应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效，判令深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。最高人民法院二审维持了原判。核心理由是：根据当时法律，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，深发公司在签约时未取得这两项关键证件，合同违反了法律强制性规定，应当认定无效。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证后才能对外销售。缺少任何一项，合同都可能被认定为无效。

第二，即便开发商事后补办了相关手续，也不能改变合同签订时违法的事实。本案中，深发公司虽然事后与土地权利人厚南公司补签了协议，但法院仍然认定合同自始无效。购房者不能因为开发商"承诺补办"就轻信合同合法。

第三，合同无效的法律后果是"恢复原状"，即开发商返还购房款，购房人返还房屋。但实践中，如果房屋已经建成并交付，或者房价大幅上涨，购房者可能面临无法获得房屋或仅能拿回本金的风险。因此，购房前务必核实开发商的预售资质。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同前，一定要查看开发商是否持有《商品房预售许可证》，并要求开发商出示土地使用权证等关键文件。如果开发商以"正在办理"为由推脱，切勿轻易付款。一旦发现开发商无证销售，可以及时向住建部门投诉或起诉要求确认合同无效，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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