商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠清远金融市场的贷款本息1.2亿余元。双方还约定，由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。

随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了多份《房地产预售契约》，约定将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房。多年后，开发商省一建城建分公司起诉，要求解除这些商品房预售合同。清远金融市场则主张，自己通过贷款抵债的方式已经付清了全部房款，并出示了一张收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司认为，双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖合同，但对方从未实际支付过购房款，因此合同应当解除。清远金融市场则主张，自己与华泰公司之间有以房抵债的协议，并且已经通过债权抵销的方式付清了房款，开发商出具的收据就是证明，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的核心是正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。虽然开发商与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，但该合同的真实背景是清远金融市场与华泰公司之间的债务抵偿。清远金融市场并未实际向开发商支付购房款，而是用其对华泰公司的债权来“抵”房款。因此，双方之间的法律关系实质上是“以房抵债”，而非真实的商品房买卖。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的商品房预售合同。

律师分析

第一，合同的性质不能只看名称，更要看当事人的真实意思和交易背景。本案中，虽然签的是“预售合同”，但各方当事人实际是在用房产抵偿债务，法院据此认定为以房抵债关系。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上存在重大区别。在商品房预售合同中，买方负有直接向卖方支付购房款的义务；而在以房抵债关系中，买方是用对第三方的债权来抵偿房款，卖方并未实际收到资金，合同的履行基础不同。

第三，对于普通购房者来说，签订合同时要特别注意交易的真实背景。如果对方声称“房款已经通过其他方式付清”，一定要核实清楚，避免陷入合同纠纷。在文山地区，类似因“以房抵债”引发的纠纷并不少见，购房者应当要求对方提供完整的付款凭证和债权凭证，并最好由律师审查合同条款。

王德林律师提示：

在签订商品房买卖合同时，务必核实付款方式和资金来源。如果涉及以房抵债，建议将抵债协议、债权凭证等文件一并审查，并在合同中明确约定各方权利义务。如有疑问，可咨询当地专业律师，避免因法律关系混淆而产生不必要的诉讼风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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