未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4.2亿余元。但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权存在多次转让，开发商资质存疑，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

事实上，该项目的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司，深发公司是通过一系列项目转让合同才获得开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记，也未取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应属无效。深发公司则主张，其与土地权利人厚南公司之间存在合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可其售房行为，因此合同有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看开发商是否具备两个核心条件：一是取得土地使用权证，二是取得商品房预售许可证。缺少任何一个，合同都可能被认定无效。

第二，开发商与土地权利人之间的合作建房关系，不能替代法定的预售许可手续。即使土地权利人出具承诺书认可售房行为，也不能弥补预售许可证缺失这一根本问题。

第三，购房人如果发现开发商证件不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。但实践中，如果开发商在起诉前已经补办了相关证件，法院也可能认定合同有效。因此，购房人应当尽早核实开发商的证件情况。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查看开发商的《土地使用权证》和《商品房预售许可证》，这两项证件缺一不可。在文山地区购房时，建议委托律师或专业人士核实开发商的资质和项目手续，避免因证件不全导致购房合同无效，造成资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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