土地转让合同无效后如何追回已付款项
土地转让合同无效后如何追回已付款项
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定该公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了全部款项，拿到了土地红线图，并出具了“款地两清”的收据。
后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。但广西高级人民法院最终判决，由于土地性质不符合转让条件，湛江土地总与第三方的转让合同无效，湛江土地总需要退还已收取的款项并赔偿利息。这时，湛江土地总才回过头来，向原来的转让方主张返还土地款，但对方以“已过诉讼时效”为由拒绝。
争议焦点
湛江土地总认为：原土地转让合同因转让方不具备转让资格、土地未办出让手续而无效，转让方应返还全部土地款并支付利息。而且，自己从出具收据到向法院起诉，时间并未超过法律规定的两年诉讼时效。
遂溪中行（原转让方的开办单位）则主张：双方签订的合同是有效的“合同转让”，并非土地使用权转让，且湛江土地总在出具收据后长期未主张权利，已经超过了法律保护的诉讼时效，不应再支持其诉求。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定双方签订的《土地转让协议》无效，并判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总主张权利的时间并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地转让合同是否有效，关键在于转让方是否取得了合法的土地使用权并办理了相关审批手续。如果转让方连最基本的土地出让手续都没有，合同很可能被认定为无效。本案中，法院正是基于这一点认定合同无效。
第二，合同无效后，双方因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，转让方对合同无效承担主要责任，因此需要返还土地款并支付利息。
第三，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。本案中，湛江土地总在出具收据后，直到与第三方的纠纷终审判决才明确权利受损，此时起算诉讼时效并未超过法定期间。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，务必核实对方的土地使用权证和相关的审批文件，不要仅凭一份协议就付款。如果发现合同可能无效，应尽快咨询律师并主张权利，避免因拖延超过诉讼时效而丧失胜诉权。在文山地区，土地流转纠纷时有发生，建议当事人在签订合同时就请专业律师介入审查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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