购买土地后发现面积缩水，合同是否有效

购买土地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司从另一家公司手里买了一块土地，双方签了转让合同，也拿到了土地使用证。但买地方拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地使用证上标注的面积和规划部门实际允许使用的面积对不上。原来，这块地中间包含了一段城市道路，而道路属于市政设施，不能转让。买地方实际能用的面积比合同约定的少了上千平方米，于是起诉要求退款赔偿。

争议焦点

卖地方认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积也是土地部门登记的，自己没过错，合同应当有效。买地方则认为，卖地方提供的土地位置图没经过规划审批，导致土地使用证面积不实，而且城市道路不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院终审认定：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。实际使用面积以规划部门确定的为准，卖地方多收的土地转让金应返还，并赔偿买地方因此遭受的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。把道路面积算在转让土地里一起卖给他人，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。

第二，土地转让中，卖地方有义务提供经规划部门审批的坐标图，而不是自己画的位置图。如果因卖地方提供的材料不准确导致土地使用证面积与规划不符，卖地方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。对于符合规划要求的土地面积，合同仍然有效，双方可以继续履行。

王德林律师提示：

购买土地前一定要核实规划情况，要求卖地方提供规划部门审批的正式坐标图，不能只看位置图或土地使用证。在文山地区，土地转让涉及城市道路、公共绿地等市政设施的，尤其要注意这些面积不能计入转让范围，否则容易引发纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市