未办土地出让手续的转让合同是否有效
未办土地出让手续的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江公司）与中国银行遂溪支行（下称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江公司，总价款为900万元。湛江公司支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图，双方出具了“款地两清”的收据。
此后，湛江公司又将这30亩土地连同中银公司委托其转售的另外70亩土地，一并转卖给了生茂公司。但生茂公司后来起诉要求确认转让合同无效，广西高院终审判决认定湛江公司与生茂公司的土地转让合同无效，湛江公司需返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江公司于是起诉中银公司，要求返还30亩土地的转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。
争议焦点
湛江公司主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同无效，中银公司应当返还转让款。遂溪中行辩称：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定合同有效；且湛江公司主张权利已超过法定诉讼时效，不应得到法院支持。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认中银公司与湛江公司签订的土地转让协议无效；判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江公司土地转让款900万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后至向法院上诉主张权利的期间未超过三年诉讼时效，一审以超过时效为由驳回不当。
律师分析
第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方需已取得土地使用权并办理出让手续，否则合同无效。本案中，中银公司转让的土地是政府划拨给招商中心的，未缴纳土地出让金，也未办理出让审批，因此转让行为自始无效。
第二，诉讼时效的计算要准确。湛江公司在出具“款地两清”收据后，虽未立即起诉，但后来在另案中向法院主张权利，该行为中断了诉讼时效。法院最终认定未超过三年诉讼时效，保护了湛江公司的合法权益。
第三，合同无效后的返还责任。合同无效后，双方应互相返还财产。中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江公司明知土地不具备转让条件仍签约，也应承担相应责任，但这不影响其要求返还已支付款项的权利。
王德林律师提示：
在文山地区购买或转让土地使用权时，务必核实土地性质是否已办理出让手续，是否取得国有土地使用证。不要轻信对方“手续齐全”的口头承诺，应到自然资源部门查询土地登记信息。一旦发现合同可能无效，应尽快通过诉讼或仲裁主张权利，避免因拖延导致诉讼时效过期。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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