按揭贷款未办抵押登记是否影响合同效力

按揭贷款未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，泰合公司也出具了收到购房款的收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，后续还款逾期，银行多次催收未果，最终起诉要求解除合同，并以抵押房产清偿欠款。

争议焦点

中振公司主张：合同没有办理抵押登记，违反武汉市相关规定，抵押无效；且中振公司已将该房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗该登记。

银行主张：合同合法有效，双方已实际履行，中振公司违约应承担还款责任，银行有权对抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物享有优先受偿权的判决。理由是按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记无效，仅以地方规定主张合同无效缺乏法律依据。中振公司后续将房产抵押给其他公司，因该抵押所依据的贷款合同未实际履行，且当时房产尚未竣工验收，依法不能抵押，故不影响银行的优先受偿权。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的抵押合同不同。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商承担担保责任，三方共同参与。在我国法律对按揭没有明确规定的情况下，法院更注重合同是否真实自愿、是否实际履行，不会仅因缺少某个形式要件就否定合同效力。

第二，抵押登记的作用是公示和对抗第三人，但并非合同生效的必要条件。本案中合同签订后银行已放款、开发商已收款、购房人已还款，三方实际履行，法院认定合同有效，符合公平原则。这也提醒购房人，即使未办抵押登记，按揭合同对各方仍有约束力。

第三，购房人将同一房产重复抵押的行为存在风险。后设立的抵押如果基于未实际履行的合同，或者抵押时房产不符合法定条件，该抵押可能被认定无效，无法对抗前手银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，应重视合同签订后的抵押登记手续。虽然未办登记不必然导致合同无效，但会带来权利保护不足的风险。在文山地区，购房人应当在收房后及时配合银行办理抵押登记，避免因第三方主张权利引发纠纷。同时，切勿对同一房产重复抵押，否则可能面临法律责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市