开发商逾期交房能否以不可抗力为由免责
开发商逾期交房能否以不可抗力为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约1060万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交房，如遇不可抗力等特殊原因可延期。
旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才实际交房，延期超过一年。深业公司辩称，延期是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"不能控制的事件"，符合合同约定的免责条件。旅游公司则认为深业公司构成违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，应解除合同并赔偿损失。深业公司主张：延期交房是因供电配套等非其所能控制的因素造成，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为：深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房日期可相应顺延至正式供电之日。但即便如此，深业公司仍存在逾期交房的事实，应承担违约责任。同时，因合同约定的解除条件尚未出现，且房屋已竣工验收可交付使用，法院判决合同继续履行，深业公司按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，开发商以"不可抗力"或"非其所能控制的事件"为由主张延期交房，法院会严格审查是否属于合同约定的免责情形。本案中供电问题被认定为可顺延的因素，但并非无限期免责，超出合理期限仍构成违约。
第二，购房者主张解除合同需满足合同约定的条件。本案合同约定逾期交房超过一定期限方可解除，由于旅游公司起诉时该期限尚未届满，法院未支持解除请求，但支持了违约赔偿。
第三，购房者已付清全款的情况下，法院更倾向于维护交易稳定，判决继续履行合同而非解除，同时要求开发商赔偿损失。这对购房者而言，实际权益仍能得到保障。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细约定交房时间、逾期交房的违约责任以及解除合同的条件。遇到开发商逾期交房，建议及时收集证据、主张权利。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以携带合同及相关材料咨询专业律师，评估是否达到解除合同的条件以及如何主张赔偿。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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