未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还约定，必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才能生效。

然而，深发公司在签订合同时，并没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权存在多次转让问题，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：双方是自愿签约，且厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，合同应属有效，顺兴公司无权单方主张无效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间虽未办理土地使用权变更登记，但双方已实际合作，且诉讼中表示愿意继续合作，故认定合建合同有效。但合同约定的利润保证金条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。

最高人民法院二审后认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对出卖方有严格资质要求。根据《城市房地产管理法》规定，预售商品房必须满足已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、取得商品房预售许可证等条件。本案中深发公司一项都不满足，合同自然无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。根据《合同法》规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。顺兴公司要求返还5000万元购房款及利息的请求，完全符合法律规定。

第三，提醒购房者注意，购买预售商品房时务必核实开发商的"五证"是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果在文山地区遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免资金损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查看开发商是否取得商品房预售许可证。如果开发商没有预售许可证就收钱，您有权要求退款。在文山地区购房时，建议委托律师核实开发商资质，避免类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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