未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同还特别约定，必须经原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签证盖章后才正式生效。但厚南公司事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。于是顺兴公司起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司无售房主体资格，售房合同缺少法定条件，合同应属无效，深发公司应返还购房款及利息。深发公司则认为：双方已实际履行合同，厚南公司也已出具承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但合同中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，判定该条款无效，厚南公司应退还7000万元给深发公司。最高人民法院二审维持了关于合同效力认定的基本结论。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足两个基本条件：开发商已经取得土地使用权证书，并且已经取得商品房预售许可证。这两个证缺一不可，否则所签的预售合同属于无效合同。

第二，本案中深发公司在签约时根本没有取得土地使用权证，也没有预售许可证，虽然事后有原土地权利人出具承诺书，但这并不能弥补缺乏法定要件的根本缺陷。因此，顺兴公司主张合同无效是有法律依据的。

第三，这个案例提醒购房者，在签订商品房预售合同前，一定要先核实开发商是否已经取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就不要轻易付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您先到当地住建部门或不动产登记中心查询开发商的预售许可情况。如果开发商以“内部认购”“提前预定”等名义要求您支付大额定金或购房款，一定要提高警惕，因为这类合同很可能因缺乏法定条件而无效，您的资金安全将无法保障。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市