未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与一家房地产开发公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江土地总支付了部分款项后，收到了土地红线图，并出具了收据，写明"款、地两清"。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司，但被法院判决转让合同无效。
湛江土地总随后起诉要求原转让方返还已支付的土地转让款。但一审法院认为，湛江土地总出具收据后多年未主张权利，已经超过了法律规定的诉讼时效，因此驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总认为：原转让方没有取得土地使用权，也没有办理土地出让手续，转让合同应当无效，对方应返还全部款项。同时，自己主张权利并未超过诉讼时效。
遂溪中行（原转让方的主管单位）辩称：双方意思表示真实，合同已经实际履行，应认定为有效合同。而且湛江土地总出具收据后长期未主张权利，已经超过了法定诉讼时效。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定双方签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，原转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利的时间并未超过两年的诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法定条件。转让方必须已经取得土地使用权，并且办理了出让手续。本案中，原转让方既没有取得土地使用权，也没有缴纳土地出让金，这样的转让合同在法律上就是无效的。购买土地时，一定要核实对方的权属证明和审批文件。
第二，出具"款、地两清"的收据不等于放弃权利。很多人以为写了"两清"就彻底了结了，但法律上要看合同是否有效。如果合同本身无效，即使写了"两清"，当事人仍然可以在诉讼时效内要求返还已支付的款项。本案中，收据出具后到起诉时并未超过两年，所以法院支持了原告的请求。
第三，合同无效后，双方应当返还财产。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，已经取得的财产应当返还。有过错的一方还要赔偿对方损失。本案中，法院判令返还全部已付款项及利息，体现了对无效合同的处理原则。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到土地转让或合同纠纷，建议在签订合同前委托律师审查对方的资质和土地权属情况，避免因合同无效造成损失。已经发生纠纷的，要注意诉讼时效问题，及时主张权利，不要因为出具了"两清"之类的收据就放弃追索。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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