城市道路能否作为土地转让的一部分

城市道路能否作为土地转让的一部分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把自己名下一块土地转让给了一家置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，土地证上写的面积和规划局实际规划的面积对不上。

问题出在哪呢？原来发展公司提供给土地部门的图纸没有经过规划部门审批，导致土地证上标明的道路宽度比规划要求窄了，这样一来，置地公司实际能用的土地面积比土地证上写的少了很多。而且，转让的土地里还包含了一段城市道路，按照法律规定，城市道路属于市政设施，是不能随便转让的。

争议焦点

发展公司认为：双方签合同时就是按整体面积转让的，土地证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效，也不该赔偿。

置地公司认为：土地证上写的面积和实际能用的面积差太多，而且城市道路根本不能转让，合同应该无效，发展公司要退钱赔损失。

法院判决

最高人民法院最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划的土地面积部分的转让有效。发展公司要按规划部门确定的实际面积计算，多收的土地转让金要返还给置地公司，同时赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不能转让。发展公司将道路面积和土地一起转让，这部分合同内容自始无效。大家在买卖土地或房产时，要特别注意里面是否包含市政道路、公共绿地等不能转让的部分。

第二，土地转让时，图纸必须经过规划部门审批。发展公司拿未经审批的位置图去办证，导致土地证面积和规划面积不符，这是明显的过错。买地前一定要核实规划审批文件，不能只看土地证。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将有效的部分继续履行，无效的部分返还价款，这样既保护了交易安全，也维护了法律秩序。在文山地区的类似交易中，当事人也应了解这一规则，避免因合同部分无效导致全部交易落空。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必到规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不要轻信卖方提供的图纸或土地证。合同中涉及市政设施、公共用地的条款要格外谨慎，必要时请律师审查合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市