开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应于1994年12月31日前交房，如逾期超过90天，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司直到1996年5月才完成房屋交付。迟延交房的原因包括供电问题、施工中遇到的技术困难等。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则主张延期是由于不可抗力和非其所能控制的事件，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过90天，符合合同约定的解除条件，应解除合同并承担违约责任。深业公司主张：延期交房是因供电问题等非其所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，支持旅游公司解除合同的主张。但二审法院认为，深业公司延期交房的部分原因属于合同约定的可延期事由，实际交房日期应顺延至正式供电之日。由于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且房屋已通过竣工验收可以交付使用，因此判决合同继续履行，深业公司承担逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。并非开发商一逾期交房，购房者就能立即解除合同。本案中，合同约定了逾期交房超过90天才能解除，法院严格按约定执行。购房者在签订合同时应注意解除条款的具体天数。
第二，不可抗力条款的认定对交房期限影响重大。合同约定因施工中遇到异常困难、非开发商所能控制的事件可延期交房，法院认定供电问题属于此类情形。购房者应了解，并非所有延期都能构成违约，合同中常见的"不可抗力"和"其他非开发商所能控制的事件"条款可能成为开发商延期交房的理由。
第三，法院在判决时会考虑合同履行现状。本案中房屋已竣工验收、购房者已付清全款，法院更倾向于判令继续履行而非解除合同，以维护交易稳定。购房者应在发现开发商可能逾期时尽早主张权利，避免因时间推移导致解除权丧失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房期限、逾期责任和解除条件等条款。如果开发商逾期交房，建议第一时间书面催告，保留证据。在文山地区，遇到类似纠纷可咨询专业律师，评估是否符合解除合同的条件，避免盲目起诉导致诉讼成本浪费。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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