签了买房合同却未付款，法院如何认定合同性质
签了买房合同却未付款，法院如何认定合同性质
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用该公司在广州某商贸中心的两层商场抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，约定银行以1.185亿港币购买这些房产。
但奇怪的是，合同签了之后，银行一直没有实际付款。银行拿出一张开发商开具的收据，声称已经用贷款抵了楼款。开发商却表示，这张收据是事后补办的，银行根本没有付过钱。2001年，开发商起诉到法院，要求解除合同。
争议焦点
银行方面主张：双方签的是商品房预售合同，银行已经通过“以贷抵债”的方式付清了全部购房款，开发商应当继续履行合同。
开发商方面认为：双方签的实际上是一份以房抵债合同，银行根本没有支付购房款，合同应当解除。
法院判决
法院审理后认为，本案的核心在于区分合同性质。虽然双方签订了《房地产预售契约》，但从整个交易过程看，银行与华泰公司先有借贷关系，后签订《抵债协议书》用房产抵债，最后才与开发商签订预售合同。预售合同只是实现抵债目的的一个环节，银行并未真正支付购房款。因此，法院认定本案实质上是“以房抵债”关系，而非商品房买卖关系。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，解除了合同。
律师分析
第一，合同名称不是判断合同性质的唯一标准。法院会综合考察合同签订的背景、目的、履行情况等因素，来确定合同真实的法律关系。本案中，虽然合同名称是“房地产预售契约”，但实质上是以房抵债。
第二，以房抵债合同与商品房预售合同有本质区别。商品房预售合同中，买方支付房款、卖方交付房屋；而以房抵债合同中，债务人用房屋折抵欠款，债权人并没有实际支付购房款。这种区别在诉讼中至关重要。
第三，证据的证明力非常关键。银行提供的收据是事后补办的，且没有对应的付款凭证，法院因此认定银行未实际付款。当事人在交易中应当注意保存真实的付款凭证，否则可能承担不利后果。
王德林律师提示：
如果您在购房或签订抵债协议时遇到类似问题，建议先咨询专业律师，明确合同性质后再签署文件。在文山地区，因合同性质认定不清引发的纠纷并不少见，提前做好法律风险防范可以避免后续诉讼的麻烦。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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