未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，需要原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（简称凯鹏公司）签证盖章后才正式生效。

实际上，这块地的土地使用权一直归厚南公司所有，厚南公司事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司没有取得商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司在出售房屋时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，因此合同应当无效。深发公司则认为，双方已经实际履行合同，且厚南公司事后认可了销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但合同中约定厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，判决该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。案件后上诉至最高人民法院，最高人民法院进一步审查了合同效力问题。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商在预售商品房时，必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对购房者的基本保障，也是合同有效的前提条件。本案中深发公司在签订合同时并未取得这些证件，合同存在重大法律瑕疵。

第二，合同约定需要厚南公司签证盖章后才生效，这属于附生效条件的合同。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但该承诺书并不能弥补深发公司自身不具备预售资格的根本缺陷。法院在认定合同时，会重点审查合同签订时是否具备法定要件。

第三，本案提醒我们，在购买预售商品房时，不能仅凭开发商的口头承诺或事后补办的手续就轻信合同有效。必须核查开发商是否在签约前就取得了完整的土地使用权证和预售许可证，否则可能面临合同无效、资金难追回的风险。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，一定要要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂缓签约或咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷并不少见，购房者务必保留好付款凭证和合同原件，以便维权时使用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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