未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座卖给海南顺兴公司，合同总金额高达4.2亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司既没有取得该块土地的使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司担心风险，于是起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还购房款及利息。

原来，这块地是另一家公司厚南公司拿到的，深发公司是通过多次转让才获得开发权，但始终没有办下合法的土地使用权和预售手续。顺兴公司付款后，大厦只建到地下室完工就停工了，顺兴公司觉得自己被“坑”了。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和商品房预售许可证，不具备卖期房的资格，双方签订的《商品房购销合同》应当无效。深发公司则认为：自己已经和土地权利方厚南公司达成了合作，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应该有效。

法院判决

一审法院认为合同有效，但二审最高人民法院改判认定合同无效。核心理由是：根据法律规定，商品房预售必须满足“已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书”和“持有建设工程规划许可证、商品房预售许可证”等条件。深发公司在签约时完全没有这些手续，违反了法律的强制性规定，因此合同无效。合同无效后，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，买房是大事，尤其是购买期房，一定要先查看开发商是否具备“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个，都可能让合同无效，导致钱房两空。

第二，本案中虽然厚南公司事后出具了“承诺书”表示认可，但法院仍然认定合同无效。因为预售许可证等手续是法律强制要求的，不能通过事后追认来弥补。这提醒我们，不能轻信开发商的口头承诺或一纸保证书，必须看到实实在在的证件。

第三，合同无效后，开发商不仅要返还购房款，还要赔偿利息损失。但如果是买房人明知开发商没有证还签合同，自己也可能要承担部分责任。所以，买房前一定要主动核实证件，不要贪图便宜或听信“内部房源”等话术。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您务必要求开发商出示“五证”原件，并到当地住建部门核实真伪。如果发现开发商证件不全，千万不要支付定金或首付款。一旦发生纠纷，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市