土地转让合同未办手续是否有效

土地转让合同未办手续是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另一块土地一起转卖给了生茂公司。但生茂公司起诉要求确认转让合同无效，广西高院终审判决认定合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已付款项及利息。于是湛江土地总又起诉中银公司，要求返还已支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同应属无效，中银公司应当返还已收取的转让款。遂溪中行则辩称：双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定有效；而且湛江土地总起诉时已超过法定诉讼时效，法院不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总土地转让款800万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总的起诉并未超过三年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据《城市房地产管理法》规定，转让土地使用权必须已经取得土地使用权证书，并按照出让合同约定进行投资开发。未办理出让审批手续、未缴纳土地出让金的土地，不能直接转让。本案中中银公司转让的土地是划拨土地，未办理出让手续，因此转让合同被认定无效。

第二，合同无效后的法律后果。根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总在出具收据后，因与生茂公司的诉讼而持续主张权利，法院认定其起诉未超过三年诉讼时效。这提醒我们，在合同履行过程中如果发生争议，应当及时通过协商或诉讼方式主张权利，避免因时效问题丧失胜诉权。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核查土地性质、出让手续是否完备，以及转让方是否具有合法的土地使用权证书。如果土地是划拨性质，必须确认是否已办理出让审批并缴纳出让金，否则转让合同可能被认定无效，导致钱地两空的后果。在文山地区，如果您涉及土地转让纠纷，建议在签约前咨询专业律师，避免因手续不全引发法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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