商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其开发的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，折价1.21亿余元，来抵偿欠清远金融市场的贷款本息。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。但双方签订合同后，并没有实际付款和交房。2001年，省一建城建分公司起诉到法院，要求解除合同。
清远金融市场称，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张1996年的收据作为证据。但省一建城建分公司认为，这张收据是华泰公司事后补办的，实际并没有付款，而且收据上的印章也不是自己的正式印章。
争议焦点
省一建城建分公司认为，双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，清远金融市场没有实际付款，合同应当解除。清远金融市场则认为，双方实际是“以房抵债”关系，自己已经通过债权抵销的方式付清了购房款，合同已经履行完毕，不同意解除。
法院判决
法院经审理认为，本案中的《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债的担保方式。因为双方签订合同的基础是华泰公司欠清远金融市场的贷款，用房产抵债，并没有真实的购房和付款意图。最终，法院判决驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求，认定双方之间的债权债务关系已经通过以房抵债的方式处理完毕。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同性质不同。商品房预售合同的核心是买卖双方有真实的购房和付款意愿，而本案中，双方签订合同的目的是为了清偿旧债，属于债务履行方式的变更，不具有真实的商品房买卖关系。
第二，判断合同性质不能只看合同名称，更要看合同背后的真实交易背景和目的。如果双方签订合同是为了解决已有的债权债务问题，而不是为了买卖房产，那么即使合同名称为“预售契约”，也可能被认定为以房抵债协议。
第三，对于购房者来说，要注意区分真实的商品房买卖和以房抵债。如果开发商用房产抵偿债务，购房者需要确认房产是否已经实际交付和过户，否则可能面临房产被其他债权人查封的风险。
王德林律师提示：
在签订商品房买卖合同时，要注意审查合同背后的真实交易目的。如果是真实的购房，应当保留好付款凭证、收据、银行转账记录等证据。如果涉及以房抵债，建议咨询专业律师，明确债权债务关系是否已经彻底结清，避免后续纠纷。在文山地区，类似因抵债引发的房产纠纷时有发生，建议当事人及时固定证据，维护自身权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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