买房合同是预售还是抵债，法院如何判断
买房合同是预售还是抵债，法院如何判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.21亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额与欠款相同。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有实际支付购房款，开发商也没有交付房产。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张，其已通过贷款抵债方式付清了房款，并出示了一张盖有项目部公章的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付购房款，合同未履行，应解除。人行清远支行认为：双方真实意思是“以房抵债”，贷款本息已转为购房款，收据能证明付清了房款。
法院判决
法院认定双方签订的《房地产预售契约》实质上是为履行《抵债协议书》而办理的形式手续，双方真实法律关系是“以房抵债”，而非商品房买卖。开发商主张解除预售合同的请求被驳回，案件最终由最高人民法院二审维持原判。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。法院会审查双方真实意思表示，如果名为“预售”，实为“抵债”，则按抵债关系处理。本案中，双方先签抵债协议，再签预售合同，且开发商未实际收款，说明预售合同只是过户手续。
第二，收据的真伪和付款凭证是关键。人行清远支行虽有收据，但开发商提供了内部函件显示收据是事后补开，且无银行转账等付款凭证，说明实际上并未支付购房款。法院最终结合全案事实，认定双方是抵债关系。
第三，提醒购房人注意：签订合同时要厘清是真实买卖还是债务抵偿，避免因合同性质争议导致权利受损。在文山地区，类似以房抵债的情况也需谨慎，建议在签署合同前明确约定款项性质并保留付款凭证。
王德林律师提示：
签订购房合同时，务必核实对方是否真实付款，保留银行转账记录等凭证。如果涉及以房抵债，建议在合同中明确写明“本协议系以房抵债”字样，避免日后产生合同性质争议。在文山地区，此类纠纷常见于民间借贷和工程款抵房，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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