未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还约定，必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才能生效。然而，厚南公司当时并未在合同上签字盖章，而是事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但后来发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。

深发公司主张：厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且双方已经实际履行合同，顺兴公司还提出了设计修改意见，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同无效。厚南公司事后出具的承诺书不能弥补合同生效的法定条件。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律要求开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。这个规定是为了保护购房人的利益，防止开发商在手续不全的情况下卖房，导致购房人无法取得房产证。

第二，合同约定需要第三方签证盖章才能生效，但第三方事后出具承诺书不等于满足了这个条件。法院认为，承诺书不能替代合同约定的生效条件，合同仍然无效。

第三，购房人在签订大额购房合同前，应当主动核实开发商的土地使用权证和预售许可证。如果开发商拿不出这些证件，即使合同写得再漂亮，也可能被认定为无效，购房人可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购买商品房，一定要先查看开发商是否取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商手续不全，不要轻易支付大额定金或购房款。已经支付了款项的，可以主张合同无效并要求返还资金。建议在签订购房合同前咨询专业律师，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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