商品房预售合同与以房抵债合同的区分
商品房预售合同与以房抵债合同的区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订协议，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵偿欠清远金融市场的贷款本息1.2亿余元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，并办理了预售登记。
但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除预售合同。清远金融市场则主张，其已通过抵债方式付清了购房款，并出示了一张盖有项目开发部公章的收据。开发商认为该收据是事后补办，实际没有付款，双方因此产生争议。
争议焦点
清远金融市场主张：双方签订的是商品房预售合同，其已通过以贷抵楼款的方式付清全部购房款，合同已实际履行。
开发商省一建城建分公司主张：双方签订的名为商品房预售合同，实为华泰公司以房抵债，该抵债协议并未实际履行，开发商从未收到购房款，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案中清远金融市场与华泰公司之间存在真实的借贷关系，双方签订抵债协议后，又由开发商与清远金融市场签订商品房预售合同，目的是以房产抵偿债务。但抵债协议并未实际履行，清远金融市场未能提供有效证据证明其已向开发商支付购房款。因此，双方之间实质上是以房抵债关系，而非商品房买卖关系。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，解除了商品房预售合同。
律师分析
第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同，关键看双方的真实意思表示和实际履行情况。如果一方没有实际支付购房款，而是用已有债务抵偿，那么即使签订了预售合同，也可能被认定为以房抵债关系。
第二，收款收据并不等于实际付款。本案中，清远金融市场虽然持有开发商出具的收据，但该收据是事后补办，没有对应的银行转账凭证等付款证据，法院因此认定其未实际付款。
第三，以房抵债协议需要实际履行才能产生法律效力。如果抵债的房产没有实际过户，或者抵债协议没有实际履行完毕，债权人不能仅凭协议主张已经取得房产所有权。
王德林律师提示：
购房时一定要核实开发商是否实际收到购房款，不能仅凭一张收据就认定付款事实。在文山地区，类似因以房抵债引发的纠纷并不少见，建议购房者务必保留银行转账记录、付款凭证等实际付款证据，避免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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