未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权人并非深发公司，而是另一家名为厚南旅业的公司，且深发公司在卖房时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

深发公司实际上是从原开发商凯鹏公司手中通过项目转让获得了该大厦的开发权，但相关手续并不完备。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当认定为无效。

深发公司及厚南公司则认为：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且项目已实际开工建设，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司的合建关系有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，应属无效。不过，对于顺兴公司要求确认商品房购销合同无效的请求，一审法院未予支持。

最高人民法院二审改判，认定该商品房预售合同无效，主要理由是：深发公司在签订合同时并未取得涉案土地的使用权，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同自始无效。

律师分析

第一，根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是保障购房者权益的基本前提。如果缺少这些关键证件，即使合同已经签订、款项已经支付，合同也可能被认定为无效。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书，试图追认深发公司的销售行为，但追认不能改变合同签订时主体不适格的事实。无效合同自始没有法律约束力，不能通过事后追认来补救。

第三，对于购房者来说，在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否具备土地使用权证和预售许可证，这是避免"钱房两空"的最基本保障。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房时，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付任何款项。在文山地区，也有类似案件提醒我们，手续不全的房产交易风险极高，一旦发生纠纷，维权成本大、周期长。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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