签了购房合同但没付款，房子算谁的
签了购房合同但没付款，房子算谁的
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用公司投资开发的一个商场项目中的四楼、六楼来抵债。随后，银行与开发商签订了正式的《房地产预售契约》，看起来就像银行买了这两层楼。但问题在于，银行实际上没有付过一分钱房款，开发商也一直没有交房。
几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份购房合同。银行则声称，贷款已经抵作房款，自己已经付清了全部楼款，并拿出一张盖有开发商项目章、金额为1.185亿港元的收据作为证据。开发商却说，这个章是由其他公司共同掌管的，这张收据是事后补开的，银行根本没有实际付款。
争议焦点
银行主张：双方签了正式的预售合同，贷款已经抵作房款，收据就是付款凭证，合同应当继续履行。开发商主张：银行从未支付过任何购房款，双方的真实关系是借贷和抵债，不是真实的房屋买卖，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的真实法律关系是借贷和以房抵债，不是商品房预售买卖。银行没有实际支付购房款，所谓的收据不能证明付款事实。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》，银行不能依据这份合同主张房屋所有权。
律师分析
第一，判断一份合同是真实的买卖还是以房抵债，不能只看合同名称和形式，更要看双方的真实意思和实际履行情况。本案中，双方先有借贷关系，后用房屋抵债，预售合同只是实现抵债的一种手段，不是真正的商品房买卖。
第二，付款凭证是证明合同履行的关键证据。银行虽然拿出了收据，但无法提供与之对应的银行转账记录、付款流水等实际付款证据，收据又是事后补开，因此法院不予采信。在购房交易中，仅有收据远远不够，必须有真实的资金往来记录。
第三，以房抵债协议能否直接产生物权变动的效果，取决于是否办理了产权登记。本案中，房屋从未登记到银行名下，银行仅凭一份预售合同无法取得房屋所有权。如果债权人想通过以房抵债保障权益，应当尽快办理过户登记，否则风险很大。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似问题，无论是签了购房合同但对方不付款，还是用房子抵债后对方反悔，建议您先收集好合同、付款凭证、转账记录等书面材料，再咨询专业律师。以房抵债涉及的法律关系比较复杂，不要仅凭一份合同就以为万事大吉，尽早办理过户登记才是保障权益的关键。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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