未办抵押登记的按揭贷款合同是否有效

未办抵押登记的按揭贷款合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款数千万元，泰合公司提供担保。合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息，但后来未能按时还款，宝丰支行起诉要求解除合同、以房屋权益偿还欠款。

中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应认定为无效合同。此外，中振公司还称，争议房屋在后来被抵押给了另一家金融机构（广州国投），并办理了抵押登记，因此宝丰支行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反地方规章，应属无效；且房屋已另抵押给广州国投，宝丰支行无权优先受偿。宝丰支行则认为，合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应属有效，中振公司应继续还款。

法院判决

一审法院判决解除合同，中振公司归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。最高人民法院二审维持了一审关于合同效力的认定，认为《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司未按时还款构成违约，应承担还款责任。同时，二审撤销了一审中涉及担保人责任的判决，因宝丰支行未起诉担保人。

律师分析

第一，按揭合同的性质不同于一般抵押。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，而按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，与传统的财产抵押有所不同，因此不能简单套用地方规章认定合同无效。

第二，合同效力以当事人真实意思和实际履行为核心。本案中三方自愿签订合同，银行已发放贷款，购房人已使用资金并部分还款，合同已实际履行，法院倾向于维护交易稳定，不会轻易认定无效。

第三，后设立的抵押不影响在先按揭合同的效力。中振公司将房屋抵押给广州国投发生在按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记本身无效，不影响宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应如实履行还款义务，避免因逾期导致贷款合同被解除、房屋被拍卖。如果遇到还款困难，应及时与银行协商，不要擅自将房屋另作抵押。在文山地区，按揭购房的当事人也应重视合同约定，按时还款，避免产生不必要的法律风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市