开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
旅游公司向深业公司购买商品房，总价款近千万元。旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司未能按时交房。深业公司解释称，延期交房是因为供电问题、施工遇到困难等"不能控制的事件"，按照合同约定可以顺延交房时间。
旅游公司认为深业公司违约，起诉到法院要求解除合同、退款并赔偿损失。案件经过一审、二审，最终由最高人民检察院抗诉，最高人民法院再审。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未取得国有土地使用权证，合同应属无效，且深业公司逾期交房构成违约，应解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
深业公司主张：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房时间应当顺延，合同应继续履行，愿意承担适当违约金。
法院判决
最高人民法院再审判决：合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的损失。
法院认为，供电问题确实属于深业公司不能控制的因素，交房时间可据实顺延。旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已通过竣工验收，继续履行合同更符合双方利益。
律师分析
第一，购房合同效力的认定。本案深业公司虽未取得国有土地使用权证，但已与土地管理部门签订出让合同并支付大部分出让金，法院综合认定合同有效。这提醒购房人，不能仅因开发商缺少某个证就认定合同无效，需结合具体情况判断。
第二，"不可抗力"条款的适用。合同约定因"非开发商所能控制的事件"可延期交房，法院认可供电问题属于此类情形。但购房人要注意，这类条款不能被滥用，开发商需举证证明事件确实超出其控制范围且与延期存在直接因果关系。
第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过60天，购房人才可提出解除。本案中旅游公司起诉时尚未达到该期限，法院因此不支持解除合同。购房人应仔细阅读合同中的解除权条款，避免过早起诉导致诉求不被支持。
王德林律师提示：
购房人在签订合同时，应重点关注交房时间、逾期责任、解除权条件等关键条款。如遇到开发商延期交房，建议先审查合同中关于免责事由的约定。在文山地区，购房人如遇类似纠纷，可携带合同及相关证据材料咨询专业律师，判断是否具备解除合同的条件，避免盲目诉讼造成不必要的损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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