未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司打算购买深发公司开发的“红城湖国际大厦”A座，双方签订了商品房购销合同，合同总金额高达4亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司在卖房时没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。更复杂的是，这块地的原主人是厚南公司，而深发公司只是从其他公司手里转手过来的项目。

顺兴公司觉得自己可能买到了一套“手续不全”的房子，担心后续产权办不下来，于是起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司把钱连本带利还回来。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司卖房时没有土地使用权证，也没有商品房预售许可证，不具备卖期房的主体资格，所以购房合同应当无效，深发公司必须返还购房款和利息。

深发公司则认为：合同是双方自愿签订的，而且项目后来补办了一些手续，土地所有人厚南公司也出具了承诺书表示认可，因此合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中有“先收7000万利润保证金”的条款显失公平，判令厚南公司退还该笔款项。不过，关于顺兴公司与深发公司之间的购房合同效力，法院最终认定：由于深发公司在签约时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效，深发公司应返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，开发商卖期房必须“五证齐全”，其中最关键的就是土地使用权证和商品房预售许可证。没有这两个证，开发商根本没有资格卖房，签的合同在法律上就是无效的。

第二，即便土地所有人事后出具了承诺书表示认可，也不能弥补开发商在签约时没有取得合法手续的缺陷。法律保护的是买房人在签约时就应当享有的知情权和交易安全。

第三，买房人如果发现开发商手续不全，可以及时主张合同无效，要求返还购房款，法院通常会支持。但要注意，如果房子已经盖好并且交付使用，处理方式可能会有所不同。

王德林律师提示：

买房时一定要先看开发商的“五证”，尤其是土地使用权证和预售许可证，不要轻信口头承诺。如果发现手续不全，建议立即停止付款并咨询律师。在文山地区，这类纠纷并不少见，购房者务必在签约前核实相关证照，避免陷入“钱房两空”的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市