城市道路随土地转让合同是否有效

城市道路随土地转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家开发公司把一块土地转让给另一家公司，双方签了合同，还办了土地使用证。可后来，受让方公司拿着土地使用证去规划局审批时才发现，土地证上标明的面积和实际能用面积对不上。原来，这块地里有将近一千平方米是城市道路，按规划道路宽度比土地证上标明的宽，导致实际可用的土地面积少了近一半。

受让方公司认为转让方没把真实情况说清楚，要求退款或补偿；转让方则坚持合同有效，说面积是土地部门登记的问题。双方协商不成，受让方告到了法院。

争议焦点

转让方认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错。

受让方认为：转让方提供的土地使用证面积与实际不符，城市道路不能转让，合同应属无效，要求退款并赔偿损失。

法院判决

一审法院认定合同部分无效，判决转让方返还多收的土地转让金，并赔偿受让方的设计费、勘察费等损失。最高人民法院二审维持了一审的主要判决，只调整了诉讼费的分担。

法院的核心理由是：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，合同中涉及道路面积的部分无效；同时，转让方办理土地使用证时提供的位置图未经规划审批，导致面积不符，应承担主要责任。

律师分析

这个案子告诉我们几个重要的法律问题：

第一，城市道路、公共绿地等市政设施用地，法律明确规定不得转让。如果在土地转让合同中把这些面积也算进去，这部分合同条款就是无效的。买房或买地时，一定要看清楚土地性质，别把公共道路当自家院子买了。

第二，土地转让不能只看土地使用证上的数字，还得核对规划部门的实际规划。本案中，转让方拿出的位置图没经过规划审批，结果土地证面积和规划面积对不上，这就是一个典型的教训。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会把合法部分和违法部分分开处理，合法部分可以继续履行，违法部分要退还相应款项。所以签合同前一定要请专业律师审查，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

在文山地区，土地转让合同纠纷中常见的问题就是面积争议和道路用地归属。建议大家在签土地转让合同前，务必到规划部门核实土地的实际规划用途和面积，不要轻信对方提供的图纸或证件。如果发现合同中有市政设施用地，要主动要求剔除这部分面积，并在合同中明确约定违约责任。一旦发生纠纷，要第一时间收集合同、付款凭证、规划审批文件等证据，及时通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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