租赁合同违约后租金如何确定

租赁合同违约后租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销公司（简称郊区供销公司）将一栋五层商厦出租给宇航公司，租期长达17年。合同约定宇航公司先付定金，开业后分期缴租，每年租金固定增长。但商厦开业后，因消防系统未验收、水电不达标，被消防部门责令停业，导致双方产生纠纷。

宇航公司认为郊区供销公司未履行“后三通”义务，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付后续租金。郊区供销公司则主张宇航公司违约，要求其支付拖欠的全部租金和违约金。双方僵持不下，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、供电等基础设施，导致商厦被停业，自己有权拒绝支付租金，属于行使合同履行抗辩权。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际开业并经营，租金应按合同约定全额支付，停业是宇航公司自身原因造成，不能成为拒付理由。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应支付郊区供销公司租金，但租金标准不能按原合同约定计算。法院认为，在合同违法履行期间（即商厦未经消防验收擅自营业期间），租金应按实际使用价值合理确定，而非按原合同固定增长标准。最终，法院酌情核减了部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权有严格条件。当一方未履行主要义务时，另一方才可暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司虽存在消防、供电问题，但宇航公司已实际开业并经营，所以不能完全拒付租金，只能要求减少。

第二，违法履行期间租金标准不能照搬合同。法院认为，在商厦未通过消防验收、属于违法营业期间，原合同约定的租金增长机制失去依据，应按房屋实际使用价值重新评估。这提醒我们，合同条款并非绝对有效，违法状态下的履行不能完全按合同办。

第三，合同约定要具体明确。本案双方对“后三通”责任约定模糊，导致争议。如果合同中能明确消防验收、供电增容等具体完成时间和标准，纠纷会更易解决。

王德林律师提示：

签订长期租赁合同前，务必核实对方能否提供合法经营所需的基础条件，比如消防、水电等。如果对方未履行，应及时书面催告，并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因行使抗辩权不当反被认定违约。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市