开发商逾期交房，购房者能否要求退房
开发商逾期交房，购房者能否要求退房
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款为人民币若干万元。合同约定深业公司应在特定日期前交房，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求退还购房款本息及双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款。但深业公司因供电问题、消防验收等事项延误，未能按期交房。旅游公司认为深业公司构成违约，起诉至法院要求解除合同并赔偿损失。深业公司则辩称，延期交房是由于施工中遇到供电等不可控因素，符合合同约定的延期条件，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的期限，构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电等非自身所能控制的事件，按合同约定可以延期，且房屋已具备交付条件，应继续履行合同。
法院判决
一审法院支持了旅游公司的解除合同请求，判令深业公司退还购房款本息并双倍返还定金。二审法院则改判：合同继续履行，深业公司应将房屋交付给旅游公司，但需承担逾期交房期间的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司损失。最高人民检察院提起抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，关于合同效力。深业公司虽在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认定合同系双方真实意思表示，内容合法，且后续已补办相关手续，因此合同有效。购房者不能仅因开发商未及时取得权证就主张合同无效。
第二，关于延期交房的免责事由。合同中约定的"非深业公司所能控制的事件"（如供电问题）可以据实延期，但不能无限期拖延。法院在计算延期时间时，将供电问题导致的延误予以扣除，超出部分仍认定为违约。
第三，关于合同解除权。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者才可解除合同。本案中旅游公司起诉时，该天数尚未届满，且房屋已通过竣工验收可以交付，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿损失。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读逾期交房、逾期付款等违约条款，特别是解除合同的条件和期限。如果开发商逾期交房，应及时书面催告并保留证据，避免因起诉时间过早或过晚而影响自身权益。在文山地区，类似纠纷中法院也强调合同约定的解除权行使条件必须严格满足，建议购房者遇到逾期交房时先咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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