未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效
未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，海南一家房产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大厦的部分房产，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司并不具备售房资格，土地手续也存在问题。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。
案件还涉及土地的原使用权人（厚南公司）以及另一家合作公司（凯鹏公司）。厚南公司虽然事后出具承诺书认可了深发公司的销售行为，但始终未在预售合同上签字盖章，也没有办理土地使用权变更登记。
争议焦点
顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律的强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。
深发公司及厚南公司则认为：厚南公司事后已出具承诺书认可销售行为，且三方之间通过多份协议形成了合作建房关系，合同已经实际履行，应当认定为有效。
法院判决
最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》等法律的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》属于无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。
律师分析
第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。本案中深发公司没有取得这些证照，合同自然无效。
第二，事后承诺不能替代法定要件。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但承诺书不能弥补预售许可证缺失的问题。购房者在买房时一定要查验开发商的五证是否齐全，不能轻信口头承诺或事后补办的说法。
第三，合同无效的法律后果是返还财产。根据《民法典》的规定，无效合同自始没有法律约束力，双方应当返还因该合同取得的财产。本案中深发公司收取的5000万元购房款必须全额返还，并赔偿顺兴公司的利息损失。
王德林律师提示：
购买商品房前务必核实开发商的土地使用权证和预售许可证，避免因合同无效导致资金风险。文山地区的购房者如果遇到开发商手续不全的情况，建议及时咨询专业律师，依法维护自身权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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