购房按揭贷款合同未登记是否有效

购房按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）购买商业房产，与中国银行湖北宝丰支行签订了楼宇按揭贷款合同，贷款2000多万元，约定用所购房产作为抵押。银行按约发放了贷款，公司也陆续还款，但后来资金出现问题，未能按时偿还剩余贷款。银行起诉到法院，要求解除合同并处置抵押物。

公司抗辩说，这份按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应当无效。而且公司后来又把同一处房产抵押给了另一家信托公司，并办理了登记，所以银行不应当享有优先受偿权。

争议焦点

公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效。银行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院解除合同、公司偿还贷款本息、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决。法院认定按揭合同有效，公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭与抵押在法律上有区别。按揭是购房人将所购房产的权益转让给银行作为担保，而抵押是直接以房产设定担保。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，武汉市的地方规定不能作为认定合同无效的依据。

第二，公司后来将同一房产抵押给广州国投的行为，发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记没有法律效力，不影响银行的权利。

第三，本案提示购房者和银行，按揭贷款合同只要不违反法律强制性规定、双方真实意思表示，即使未办理抵押登记，合同本身仍有效，银行仍可依据合同主张权利。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，建议及时办理抵押登记，以明确权利顺序。如果遇到类似纠纷，应尽快咨询专业律师。在文山地区，不少购房者因不了解按揭与抵押的区别而吃亏，建议在签约前仔细阅读合同条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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