买地发现面积缩水，合同是否有效

买地发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）从政府拿到一块地，后来将这块地转让给另一家公司（置地公司）。双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和实际能用的面积不一样。

原来，发展公司办证时提交的位置图没有经过规划部门审批，导致土地证上的道路宽度和实际规划不符。按照规划，这块地西、北两侧的道路是市区主干道，路宽比土地证上标明的宽，这样一来，置地公司实际能用的土地面积比土地证上写的少了很多。置地公司找发展公司要求退款或补偿，没谈成，只好告到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地使用证上登记的独自使用面积包含小区道路面积，公司没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，土地使用证标明的面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审认定：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还，并赔偿置地公司设计、勘察等经济损失。最终维持了一审法院的大部分判决，只调整了诉讼费的分担。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司把道路面积和土地一起转让，这部分合同内容违法，自然无效。

第二，土地转让中，卖方提供的土地信息必须真实准确。发展公司办证时用的位置图未经规划审批，导致土地证面积与实际不符，这是明显的过错，应当承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院把无效部分（道路面积）和有效部分（符合规划的土地）分开处理，既保护了买方权益，也让能履行的部分继续履行，这种处理方式更符合实际。

王德林律师提示：

买地或买房时，不能只看土地使用证上的数字，一定要到规划部门核实实际用地范围和规划条件。建议在合同里明确约定，如果实际面积与证载面积不符，卖方要承担退款和赔偿责任。我在文山地区处理过类似案件，很多纠纷都是因为前期核实不够，事后才发现问题。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市