城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，办了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时发现，土地证上写的面积和规划部门实际规划的面积对不上。原来，土地证里包含了一条城市主干道的面积，而按照规划，这条道路实际宽度比土地证上标明的要宽，导致置地公司实际能使用的土地面积少了上千平方米。
置地公司多次找发展公司和政府部门要求补偿或退款，都没解决，最后告到法院。发展公司说合同是按整体面积转让的，土地证也是国土局发的，自己没过错。置地公司则认为发展公司提供的土地位置图有问题，还把不能转让的城市道路也一并转让了，合同应该无效。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让土地，位置图就是规划图，土地使用证上的面积是国土局核定的，自己不应承担责任。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图未经规划审批，导致土地证面积与规划不符，而且把城市道路也转让了，这违法，合同应无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积随土地一起转让的行为违法。但合同中符合规划要求的土地转让部分仍然有效。最终认定置地公司实际可使用面积以规划部门确定的为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。
律师分析
第一，城市道路是公共设施，不能作为私人土地转让。无论是土地转让合同还是土地使用证，如果包含了城市道路面积，这部分转让就是无效的。大家在购买土地时，一定要先向规划部门核实土地的规划用途和面积。
第二，土地面积要以规划部门审批为准，不能只看土地证。本案中土地证面积和规划面积不一致，最终法院以规划部门的认定为准。这说明规划审批比土地证记载更具权威性，买地前最好请规划部门确认。
第三，合同中部分无效不影响其他部分效力。本案法院没有简单认定整个合同无效，而是将道路转让部分认定无效，其他部分继续有效。这样既保护了交易安全，也避免了资源浪费。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，建议先到规划部门查询地块的规划红线图和道路规划，确保土地证面积与实际可使用的面积一致。如果发现土地中包含市政道路等公共设施，要及时提出异议，避免后续纠纷。在文山地区，土地转让中类似问题也曾出现，建议委托专业律师进行尽职调查后再签约付款。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市