商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有实际支付购房款，而是声称用华泰公司的欠款抵作了房款。省一建城建分公司认为这根本不是真实的房屋买卖，而是华泰公司用房产抵债，自己作为开发商并未收到任何房款，于是起诉要求解除预售合同。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是虚假的，实质是华泰公司用房产抵偿欠清远金融市场的债务，开发商并未收到房款，合同应当解除。
人行清远支行主张：自己已经用华泰公司欠款抵付了购房款，并持有开发商出具的收款收据，合同已经实际履行，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》名为商品房预售，实为华泰公司以房产抵偿欠清远金融市场债务的以房抵债合同。省一建城建分公司并非真正的债务人，也未实际收到购房款，合同基础已经不存在，支持解除预售合同。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，关键看当事人的真实意思表示。本案中，三方先有《抵债协议书》，后补签预售合同，且购房款是用欠款直接抵扣，开发商并未收到任何现金，说明实质是以房抵债。
第二，开发商出具的收款收据不能单独证明付款事实。如果收据没有对应的银行转账凭证、付款流水等证据，仅凭一张收据，法院很难认定购房款已经实际支付。
第三，对于购房者来说，如果遇到开发商或他人用房产抵债的情况，要特别注意核实房产的真实权属和开发商的收款情况，避免陷入合同纠纷。
王德林律师提示：
买卖房产时，不要轻易相信“以房抵债”或“顶账房”的说法，一定要核实购房款是否真实支付，并保留银行转账记录。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市