未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未建成的“红城湖国际大厦”A座卖给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额超过4亿元。顺兴公司先后支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司既没有取得该项目的土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证，甚至连土地都不在自己名下，于是起诉要求确认合同无效、返还购房款。

实际上，这块地的合法使用权人是一家叫厚南旅业的公司，深发公司只是通过一系列项目转让协议从厚南公司那里获得了开发权，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可。厚南公司虽然事后出具了“承诺书”表示认可深发公司的销售行为，但法律手续始终不完整。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。深发公司则认为：自己已经通过协议获得了项目开发权，厚南公司也书面认可了销售行为，合同应当有效，双方应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：深发公司与厚南公司之间是合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定合建合同有效，但责令补办手续。最高人民法院二审则认为：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该预售合同应当认定为无效。最终判决合同无效，深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，取决于开发商是否同时具备两个关键条件：一是已经取得土地使用权证，二是已经取得商品房预售许可证。这两个证缺一不可，否则合同可能被认定为无效。本案中深发公司两个证都没有，即便有土地使用权人承诺认可，也无法弥补这一根本缺陷。

第二，购房人应当注意，在签订期房买卖合同时，有权要求开发商出示土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，说明该项目可能存在问题，此时支付大额定金或购房款风险极高。一旦合同被认定无效，虽然可以要求返还购房款，但追款过程往往耗时费力。

第三，对于开发商而言，不能以“已经取得土地使用权人同意”或者“正在办理手续”为由，就提前对外销售房屋。按照法律规定，必须等手续全部办妥后才能进行预售。否则不仅合同无效，还可能面临行政处罚。

王德林律师提示：

购买期房前，务必核实开发商是否具备“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱不出示，建议暂缓付款。在文山地区，我们也遇到过类似案件，购房者因轻信开发商的承诺而陷入纠纷。建议购房前咨询专业律师，避免不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市