商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订协议，约定华泰公司将投资建设的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（共7900平方米）折价抵债，并约定由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。

随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，约定购房款为港币1.185亿元。但合同签订后，双方并未实际履行付款或交房手续。2001年，开发商省一建城建分公司起诉，要求解除该商品房预售合同。人行清远支行则主张，其已通过贷款抵债的方式付清了全部购房款。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，清远金融市场从未实际支付购房款，合同未履行，应予以解除。

人行清远支行认为：双方签订的《抵债协议书》已明确用房产抵偿债务，购房款已通过债务抵销方式付清，开发商事后补开的收据也能证明款项已结清，合同已履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债关系，而非真实的商品房买卖关系。双方签订《房地产预售契约》仅为履行抵债协议的形式，清远金融市场并未实际支付购房款，开发商也未实际交付房屋。最终判决驳回开发商要求解除合同的诉讼请求，确认双方之间的法律关系为以房抵债，合同继续有效。

律师分析

第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同，关键看当事人真实意思。如果双方签订购房合同的目的是用房屋折抵已有债务，而非真正买卖房屋，就属于以房抵债合同，应适用债务清偿的法律规定。

第二，以房抵债合同中，债权人不能仅凭一份收据就主张已付清购房款。法院会审查是否有真实的资金往来、贷款冲抵凭证或债务消灭的证据。本案中，收据是事后补开且无对应付款凭证，不能证明实际付款。

第三，以房抵债协议签订后，如果双方未实际办理房屋过户或交付，债权人仍可要求债务人继续履行，但不能同时主张原债务和房屋双重权利。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，比如债务人用房子抵债，建议务必签订书面协议，并尽快办理房屋过户或网签备案。在文山地区，不少当事人因轻信口头承诺或仅持有收据，最终在法院难以证明付款事实，导致权益受损。建议提前咨询专业律师，避免纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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