租赁合同履行中能否以违法为由拒付租金
租赁合同履行中能否以违法为由拒付租金
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份长达20年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，供销公司负责外部装修和电力等基础设施。双方还约定，商厦开业后即开始计算租期，租金每半年支付一次。
商厦建成开业后，因消防系统未通过验收，被消防部门责令停业整改。宇航公司认为，是供销公司未按约定完成消防设施，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付后续租金。双方由此产生纠纷，供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠的租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。
争议焦点
宇航公司主张：供销公司未完成消防工程，导致商厦被责令停业，无法正常经营，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用了商厦并开业经营，消防问题双方都有责任，宇航公司不能以此为由不付租金。
法院判决
最高人民法院二审认为，宇航公司作为承租人，在商厦开业后已经实际使用了房屋，应当按约定支付租金。虽然商厦存在消防问题导致停业，但这属于合同履行中的违法状态，并不免除宇航公司的租金支付义务。法院判决宇航公司支付拖欠的租金，但考虑到商厦确实无法正常经营，对租金标准进行了适当调整。
律师分析
第一，合同履行抗辩权不是任意使用的“挡箭牌”。承租人如果已经实际占有并使用房屋，就不能以房屋存在瑕疵为由完全拒绝支付租金。只有在出租人根本违约、导致合同目的无法实现时，才能主张解除合同或减免租金。
第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金标准需要根据实际情况重新确认。法院会综合考虑房屋的实际使用价值、双方的过错程度等因素，适当调整租金金额，而不是简单按原合同执行。
第三，租赁双方都应当注意，消防、电力等公共安全手续是开业经营的前提条件。出租人有义务提供符合要求的房屋，承租人也有责任配合办理相关手续，否则双方都可能因违法经营受到行政处罚。
王德林律师提示：
在文山地区，很多商铺租赁纠纷都涉及消防验收问题。建议租户在签订租赁合同前，务必核实房屋是否具备合法经营条件，不要因为急于开业而忽略安全手续。如果遇到出租人未完成基础设施导致无法经营的情况，应及时书面催告并保留证据，必要时通过诉讼主张减免租金或解除合同，而不是单方面拒付租金。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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