按揭贷款买房后断供，银行能否要求解除合同

按揭贷款买房后断供，银行能否要求解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2018年，一家投资公司购买了一处商业房产，总价数千万元，付款方式选择了银行按揭贷款。投资公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行提供贷款，投资公司以所购房产作为抵押，分期还款。但投资公司还了部分贷款后，剩余款项迟迟未还，银行多次催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以房产权益偿还欠款。

投资公司辩称，按揭合同没有办理抵押登记，按照当地规定应属无效，而且自己后来又将该房产抵押给了另一家公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

争议焦点

投资公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，合同无效；银行无权要求解除合同并处置房产。

银行主张：合同是三方自愿签订，内容合法，已经实际履行，投资公司断供构成违约，银行有权解除合同并优先受偿。

法院判决

一审法院判决解除贷款合同，投资公司偿还剩余贷款本息，逾期不还则以拍卖抵押物的价款优先清偿银行债务。最高人民法院二审维持了该判决，并指出：按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不必然导致合同无效；投资公司后续将房产抵押给其他公司的行为发生在按揭之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同的性质。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行作为还款担保，虽然我国法律没有专门规定按揭制度，但按揭合同与一般抵押合同不同，不能简单套用抵押登记的规定来认定合同效力。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，抵押登记的作用。办理抵押登记是为了对抗第三人，保护抵押权人的优先受偿权。未办理登记，不影响合同在签约方之间的约束力，但可能影响银行对房产的优先受偿权。本案中，银行在合同签订后已实际放款，投资公司也接受了贷款，因此不能以未登记为由否认合同效力。

第三，断供的法律后果。投资公司未按约定还款，银行有权依据合同约定解除合同并要求一次性还清剩余贷款。法院判决解除合同、拍卖抵押物，既保护了银行的债权，也体现了公平原则。

王德林律师提示：

购房者或投资者在选择按揭贷款时，应充分评估自身还款能力，避免因资金链断裂导致断供。一旦断供，银行可能要求解除合同并处置房产，购房者不仅失去房产，还可能承担诉讼费、拍卖费等额外损失。在文山地区，办理按揭贷款后应及时督促开发商或银行完成抵押登记手续，以明确各方权利义务，减少纠纷风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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